Alt Kiralama Yasağı

Kira sözleşmelerinde kiracının, kiraladığı taşınmazın tamamını ya da bir kısmını başka kişilere kiraya vermesi uygulamada sık karşılaşılan bir durumdur. Ancak bu durum, kimi hallerde kiracının tahliyesine ve tazminat sorumluluğuna kadar uzanan ciddi sonuçlar doğurabilir. Alt kiralama yasağı, kiracının kiraladığı taşınmazı kiraya verenin izni olmaksızın üçüncü kişilere kiralamasını veya kullanım hakkını devretmesini engelleyen bir düzenlemedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi uyarınca, kiracı kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kullandıramaz. Bu düzenleme ile kiraya verenin, taşınmazını kimin kullanacağını bilme ve denetleme hakkı korunmaktadır. Aynı zamanda bu hüküm, kiracının kiralananı özenle kullanma yükümlülüğünün de bir sonucudur.

Alt Kiralama Yasağının Kanuni Dayanağı

Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi uyarınca kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiralayamaz ya da kullanım hakkını devredemez. Bu nedenle:

• kiraya verenin açık yazılı rızası olmadan yapılan alt kiralama
• taşınmazın üçüncü kişilere kullandırılması
• kullanım hakkının devredilmesi kiraya veren bakımından sözleşmeye aykırılık oluşturabilir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında bu yasak büyük önem taşımaktadır. Ticari ilişkilerde ise işin niteliğine göre kiraya verenin alt kiraya önceden onay vermesi mümkün olabilir.

Alt Kiralama Yasağının Amacı

Alt kiralama yasağı ile korunan temel menfaat, kiraya verenin taşınmazını kimin kullanacağını bilmesi ve bu kullanımı denetleyebilmesidir. Kiraya veren, kira sözleşmesini belirli bir kişiyle yaparken:

• kiracının kimliğini
• ekonomik durumunu
• kullanım amacını
• taşınmazı kullanım biçimini

göz önünde bulundurur. Bu nedenle kiracının, kiralananı tek taraflı şekilde üçüncü kişilere bırakması, kiraya verenin sözleşme kurarken esas aldığı dengeyi bozabilir.

Alt Kiralama Yasağının İhlali Halinde Sonuçlar

Kiracının alt kiralama yasağına aykırı davranması halinde, kiraya veren bakımından çeşitli hukuki sonuçlar doğar.

1. Sözleşmeye Aykırılık

Kiraya verenin yazılı rızası bulunmaksızın yapılan alt kiralama, sözleşmeye esaslı aykırılık olarak değerlendirilebilir.

2. Tahliye Sebebi

Alt kiralama yasağının ihlali, kiracının tahliyesi sonucunu doğurabilecek bir tahliye sebebidir.

3. Tazminat Sorumluluğu

Kiracı, bu aykırı davranışı nedeniyle kiraya verene doğan zararları da tazmin etmekle yükümlü olabilir.

4. Alt Kira Sözleşmesinin Kiraya Veren Bakımından Bağlayıcı Olmaması

Yapılan alt kira sözleşmesi, asıl kiraya veren bakımından bağlayıcı değildir. Başka bir ifadeyle alt kiracı, kiraya verene karşı asıl kira sözleşmesinden doğan bir hak ileri süremez.

Alt Kiralama Yasağının İhlali Nedeniyle Tahliye

Alt kiralama yasağının ihlali, akde aykırılık teşkil eder ve tahliye nedeni oluşturur. Ancak özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin doğrudan dava açmadan önce belirli bir usulü yerine getirmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi uyarınca kiraya veren, kiracıya:aykırılığın giderilmesi için yazılı olarak en az 30 gün süre vermeli aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini bildirmelidir.

Bu usuli şart yerine getirilmeden açılan tahliye davası reddedilebilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2016/9679 E., 2016/6356 K., 02.11.2016 tarihli kararında da şu ilke vurgulanmıştır:

“Kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.”

TBK 316 Kapsamında 30 Günlük İhtar Şartı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, alt kiralama yasağının ihlali halinde kiraya verenin önce ihtarname göndermesi gerekir. Bu ihtarnamede:

• aykırılığın ne olduğu açıkça belirtilmeli
• alt kiralamanın sona erdirilmesi istenmeli
• en az 30 günlük süre tanınmalı
• aksi halde sözleşmenin feshedileceği bildirilmelidir

Bu şart, yalnızca şekli bir işlem değil; davanın başarısı bakımından zorunlu bir ön koşuldur. Dolayısıyla ihtarname gönderilmemesi veya sürenin usulüne uygun verilmemesi halinde tahliye davasının reddi gündeme gelebilir.

Alt Kiracının Hukuki Durumu

Sözleşmede yasak olmasına rağmen yapılan alt kiralama halinde, alt kiracının asıl kiraya verene karşı hukuki konumu farklı değerlendirilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2012/1067 E. sayılı kararında, devir yasağına rağmen alt kira sözleşmesi ile kiralananı kullanan üçüncü kişinin “fuzuli şagil” durumunda olduğu belirtilmiştir. Bu yaklaşım, alt kiracının asıl kiraya verene karşı meşru bir kullanım hakkına sahip olmadığını göstermektedir.

Fuzuli Şagil Nedir?

Fuzuli şagil, bir taşınmazı hukuken geçerli bir hakka dayanmaksızın kullanan kişi anlamına gelir.Alt kiralama yasağına rağmen taşınmazı kullanan alt kiracı, asıl kiraya veren bakımından:

• geçerli bir kira ilişkisine dayanmaz
• taşınmazı hukuka uygun şekilde kullanıyor sayılmaz
• haksız işgalci konumunda değerlendirilir Bu nedenle asıl kiraya veren, alt kiracıya karşı farklı hukuki yollara başvurabilir.

Alt Kiracıya Karşı Tahliye Davası ve İhtar Şartı

Fuzuli şagile karşı açılacak davalarda, asıl kiracıya karşı aranan 30 günlük ihtar şartı aranmaz.Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2012/7988 E. sayılı kararında:

“Fuzuli şagil hakkında açılacak davada ise, önceden ihtar gönderilmesi koşulu aranmaz.” denilmiştir. Bu durum, kiraya verene taşınmazı haksız olarak işgal eden üçüncü kişiye karşı daha hızlı hareket etme imkanı tanımaktadır.

Alt Kira İlişkisinin Asıl Kira Sözleşmesine Bağlılığı

Alt kira ilişkisi, hukuki niteliği gereği asıl kira sözleşmesine bağlıdır. Bunun sonucu olarak:

• asıl kira sözleşmesi sona ererse
• tahliye veya fesih gerçekleşirse
• kiracının kullanım hakkı ortadan kalkarsaalt kira ilişkisi de sona erer. Dolayısıyla alt kiracının taşınmazdaki varlığı, tamamen asıl kiracının sözleşmeden doğan hakkının devamına bağlıdır.

Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirme

Yargıtay kararlarında alt kiralama yasağına ilişkin temel yaklaşım şu şekilde özetlenebilir:

• kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın yapılan alt kiralama, sözleşmeye aykırılık oluşturur
• bu aykırılık, konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebebi sayılır
• ancak asıl kiracının tahliyesi için TBK 316 kapsamında yazılı ihtar ve en az 30 günlük süre verilmesi gerekir
• yasağa rağmen taşınmazı kullanan alt kiracı ise asıl kiraya verene karşı fuzuli şagil sayılır
• fuzuli şagile karşı açılacak davalarda ayrıca ihtar şartı aranmaz

Sonuç

Alt kiralama yasağı, kira ilişkilerinde önemli sonuçlar doğuran temel düzenlemelerden biridir. Kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın veya sözleşmedeki açık yasağa rağmen yapılan alt kiralama, akde aykırılık nedeniyle geçerli bir tahliye sebebi oluşturabilir. Ancak kiraya verenin, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, asıl kiracıya karşı tahliye davası açmadan önce TBK 316’da öngörülen yazılı ihtar ve en az 30 günlük süre verme zorunluluğuna titizlikle uyması gerekir. Bu usuli şartın yerine getirilmemesi, davanın reddi sonucunu doğurabilir. Yasağa rağmen kiralananı kullanan alt kiracı ise asıl kiraya verene karşı fuzuli şagil konumundadır ve kendisine karşı ihtar şartı aranmaksızın doğrudan tahliye talebinde bulunulabilir.

Sık Sorulan Sorular

Alt kiralama yasağı nedir?

Alt kiralama yasağı, kiracının kiralananı kiraya verenin yazılı izni olmadan tamamen veya kısmen üçüncü kişilere kiraya vermesini ya da kullandırmasını engelleyen hukuki düzenlemedir.

Kiracı, kiraya verenin izni olmadan alt kira yapabilir mi?

Hayır. TBK 322 uyarınca kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kullandıramaz.

Alt kiralama yasağının ihlali tahliye sebebi midir?

Evet. Alt kiralama yasağının ihlali sözleşmeye aykırılık oluşturur ve tahliye sebebi olabilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında önce TBK 316 kapsamında ihtar gönderilmesi gerekir.

Alt kiracıya karşı ihtarname göndermek zorunlu mudur?

Hayır. Alt kiracı, asıl kiraya verene karşı fuzuli şagil sayıldığından, kendisine karşı açılacak davalarda önceden ihtar gönderilmesi şartı aranmaz.

Alt kira sözleşmesi asıl kira sözleşmesi sona erince devam eder mi?

Hayır. Alt kira ilişkisi asıl kira sözleşmesine bağlıdır. Asıl kira sözleşmesi sona erdiğinde alt kira ilişkisi de sona erer.

Alt Kiralama Yasağına İlişkin Uyuşmazlıklarda Hukuki Destek

Alt kiralama yasağına ilişkin uyuşmazlıklar; kira sözleşmesinin yorumlanması, yazılı rızanın varlığının tespiti, TBK 316 kapsamındaki ihtar sürecinin doğru yürütülmesi ve alt kiracının hukuki statüsünün belirlenmesi bakımından teknik değerlendirme gerektirir. Bu nedenle sürecin kira hukuku alanında uzman bir avukat tarafından takip edilmesi, hak kayıplarının önlenmesi açısından önem taşır.