Gayrimenkul Hukuku

Tahliye Taahhütnamesi ve Şartları

Av. Burak Kuru
5 dakika okuma
📰

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte kendi rızasıyla boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği ve Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenen bir hukuki belgedir. Bu yazıda tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları, bir aylık hak düşürücü süre ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde konu ayrıntılı şekilde ele alınmaktadır.

Tahliye Taahhütnamesi ve Geçerlilik Şartları (TBK 352)


Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte kendi rızasıyla boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği belgedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenmiştir.


Tahliye taahhütnamesi, uygulamada özellikle kiraya verenin kira süresi sonunda kiracının taşınmazı tahliye edip etmeyeceğine ilişkin endişelerini gidermek amacıyla başvurulan bir güvence belgesidir. Ancak kira sözleşmesi yapılırken imzalatılan taahhütnameler çoğu kez geçersiz sayılmaktadır. Bu nedenle geçerlilik bakımından, taahhüdün kiralanan teslim edildikten sonra ve serbest iradeyle verilmesi önem taşır.


TBK 352 Kapsamında Tahliye Taahhüdünün Temel Geçerlilik Şartları


Yargı kararlarının incelenmesi neticesinde, tahliye taahhüdünün geçerliliği için aranan temel şartlar şu şekilde özetlenebilir:


1. Verilme Zamanı

Tahliye taahhüdü, mutlaka kira sözleşmesi imzalandıktan sonra ve kiralanan taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra verilmelidir. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya öncesinde alınan taahhütler, kiracının serbest iradesiyle verilmediği kabul edildiğinden geçersiz sayılmaktadır.


2. Yazılı Şekil

Taahhüt yazılı olmalıdır. Adi yazılı şekil yeterlidir; noter onayı zorunlu değildir. Ancak noter onayı bulunmayan taahhüde karşı imza veya tarihe itiraz edilmesi halinde uyuşmazlık, yargılamayı gerektirebileceğinden icra mahkemesi yerine genel mahkemelerde (uygulamada Sulh Hukuk Mahkemesi) görülme ihtimali doğabilir.


3. Serbest İrade

Taahhüdün kiracının baskı altında olmaksızın serbest iradesiyle verilmiş olması esastır. Kira ilişkisi başladıktan sonra verilen taahhütlerin serbest irade ürünü olduğu karine olarak kabul edilir.


4. Belirli Tahliye Tarihi

Taahhütnamede kiralananın boşaltılacağı tarihin açık ve belirlenebilir olması zorunludur.


5. Hukuki İşlem Süresi

Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya tahliye davası açmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.


1. Taahhüdün Verilme Zamanı ve Serbest İrade Prensibi


Uygulamada en çok karşılaşılan geçerlilik şartı, taahhüdün verilme zamanıdır. Yargıtay, kira ilişkisinin kurulma aşamasında kiracının daha zayıf konumda olduğu ve konut/işyeri ihtiyacı nedeniyle baskı altında kalabileceği varsayımından hareket etmektedir. Bu nedenle, kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan taahhütleri geçersiz saymaktadır.


  • Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (1991/1187 E.), 4.10.1944 tarih, 20/28 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’na atıfla, ilk kira ilişkisi kurulmadan veya kurulurken alınan tahliye taahhütlerinin serbest iradeye dayanmaması nedeniyle geçersizliğinin kabul edildiğini belirtmiştir.
  • Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2015/7505 E.) kararında, kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenen taahhüdün yasal geçerliliği bulunmadığı açıkça ifade edilmiştir.


Buna karşılık, kira ilişkisi başladıktan ve kiracı taşınmazı kullanmaya başladıktan sonra verilen taahhütler geçerli kabul edilmektedir:


  • Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (1991/10363 E.) kararında, kira ilişkisi kurulduktan sonra kiracının koruyucu hükümlere tabi olduğu, bu aşamadan sonra verilen tahliye taahhütlerinde serbest irade ihlali söz konusu olmadığından taahhütnamelerin geçerli sayıldığı belirtilmiştir.
  • Yenilenen kira sözleşmelerinde yer alan taahhütler bakımından Yargıtay 8. Hukuk Dairesi (2017/4868 E.), yenilenen sözleşmenin bir maddesi olarak yazılan taahhüdün sözleşmenin özel kısmında yer almasının onu geçersiz kılmayacağına hükmetmiştir.


2. Şekil Şartları ve İçerik (Yazılılık, Tarih, Boş Belge)


TBK m. 352/1, taahhüdün “yazılı olarak” verilmesini şart koşar. Yargı kararları yazılılık şartı yanında içerik unsurlarını da öne çıkarmaktadır.


Yazılı Şekil ve Noter Onayı


  • Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2010/2015 E.), tahliye taahhüdünün adi yazılı şekilde düzenlenmesinde usulsüzlük bulunmadığını belirtmiştir.
  • Ancak noter onayı olmayan ve imza/tarih yönünden itiraz edilen taahhütlerde, İİK m. 275 çerçevesinde icra mahkemesinde doğrudan itirazın kaldırılması mümkün olmayabilir; uyuşmazlık yargılamayı gerektirdiği için genel yetkili mahkemede dava açılması gerekebilir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2013/15016 E.).


Tarihlerin Belirliliği


Taahhütnamede hem düzenleme tarihi hem de tahliye tarihi bulunmalıdır.

  • Yargıtay 12. Hukuk Dairesi (2020/1175 E.), tahliye tarihinin açık bir şekilde yer alması gerektiğini vurgulamıştır.
  • Bakırköy 4. Sulh Hukuk Mahkemesi (2019/1559 E.) kararında, tanzim tarihinin yıl hanesindeki boşluğun taahhüdü icra edilebilir olmaktan çıkardığı değerlendirilmiştir.


Boş Olarak Verilen Taahhüt


Kiracının taahhüdü boş imzalayıp sonradan anlaşmaya aykırı doldurulduğu savunması, yazılı delille ispatlanmalıdır. Aksi halde yerleşik içtihatlarda “boş kağıda imza atan kimsenin bunun sonucuna katlanması gerektiği” kabul edilmektedir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2011/13867 E.).


3. Dava ve İcra Takibi Süreçleri (1 Aylık Hak Düşürücü Süre)


TBK m. 352/1 uyarınca kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde:


  • icra takibine başvurmalı veya
  • tahliye davası açmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.
  • Bir aylık süre içinde icra takibi başlatılması, dava açma süresini korur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2014/9023 E.) kararında, icra takibinin süreyi koruyacağı ve bir ay geçtikten sonra da dava açılabileceği ifade edilmiştir.


Davacı Sıfatı


Davayı kural olarak “kiralayan” açmalıdır. Kiralayan olmayan malikin dava hakkı bulunmaz. Ancak taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni malik, önceki malikin ve kiralayanın halefi olarak, önceki malik döneminde verilmiş taahhüde dayanabilir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2011/1107 E.).


4. Özel Durumlar ve Savunmalar


Şarta Bağlı Taahhüt


Tahliye taahhüdü bir şarta bağlanabilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2009/10107 E.), kiracıya belirli bir miktar ödeme yapılması şartına bağlanan taahhüdün geçerli olduğunu, ancak tahliyenin istenebilmesi için şartın gerçekleşmesi gerektiğini belirtmiştir.


Taahhüdü Geçersiz Kılan Yeni Sözleşme


Tahliye taahhüdü verildikten sonra, taahhüt edilen tahliye tarihini de kapsayan yeni bir kira sözleşmesi imzalanması, önceki taahhüdü geçersiz kılar. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2012/9893 E.), bu durumda tahliye taahhüdünün geçersiz hale geldiğini ifade etmiştir.


İkrah (Baskı) İddiası


Kiracı taahhüdü baskı altında imzaladığını iddia ederse (ikrah), ispat yükü kiracıdadır. İkrah iddiası:

  • defi yoluyla yargılama sırasında ileri sürülebileceği gibi,
  • taahhüdün verildiği tarihten itibaren bir yıl içinde iptal davası açılarak da ileri sürülebilir.İkrahın varlığı tanık dahil her türlü delille ispatlanabilir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2009/10994 E.).


Sonuç


Yargı kararları ışığında tahliye taahhüdünün geçerliliği; verilme zamanı, şekli, içeriği ve tarafların sonraki işlemleri bakımından hassas bir dengeye dayanır. Yargıtay, kira ilişkisinin başlangıcında kiracının irade serbestisini korumaya yönelik katı bir yaklaşım sergilerken; kira ilişkisi devam ederken usulüne uygun ve serbest iradeyle verilen taahhütlerin hukuki sonuç doğuracağını istikrarlı şekilde kabul etmektedir.


Bu nedenle tahliye taahhüdüne dayanılarak hukuki süreç başlatılmadan önce taahhütnamenin yukarıda açıklanan tüm şartları taşıyıp taşımadığı titizlikle değerlendirilmelidir.


Sık Sorulan Sorular

Tahliye taahhütnamesi nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte kendi rızasıyla boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği belgedir ve TBK 352 kapsamında değerlendirilir.

Tahliye taahhütnamesi hangi durumda geçersiz olur?

Kira sözleşmesi imzalanırken veya kiralanan teslim edilmeden önce alınan taahhütler, serbest iradeye dayanmadığı kabul edildiğinden uygulamada çoğu kez geçersiz sayılmaktadır.

Tahliye taahhütnamesinde noter şart mı?

Hayır. Adi yazılı şekil yeterlidir; noter onayı zorunlu değildir. Ancak noter onayı olmayan taahhütnamede imza veya tarihe itiraz edilmesi halinde uyuşmazlık yargılamayı gerektirebilir.

Kiraya veren hangi süre içinde işlem yapmalıdır?

Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya tahliye davası açmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür.


Tahliye Taahhüdüne Dayalı Süreçlerde Hukuki Destek

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye süreçleri; taahhüdün geçerlilik şartlarının değerlendirilmesi, hak düşürücü sürelerin takibi ve olası itiraz/savunmaların yönetilmesi bakımından teknik bir nitelik taşır. Bu nedenle sürecin, kira hukuku alanında uzman bir avukat tarafından yürütülmesi hak kayıplarının önlenmesi açısından önemlidir.

İlgili Makaleler

Gayrimenkul Hukuku

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası ve Süreci

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kiracının aynı kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödememesi sonucu iki kez haklı ihtara muhatap olması hâlinde, kiraya verene kira süresinin sonunda tahliye talep etme imkânı tanıyan özel bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu m.352/2’de düzenlenen bu yolun uygulanabilmesi için geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması, ihtarların haklı ve usulüne uygun şekilde yapılması, aynı kira yılına ilişkin olması ve kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması zorunludur. Bu şartların eksiksiz sağlanması, tahliye talebinin kabulü açısından belirleyici niteliktedir. Aşağıdaki makalede ihtar süreçlerine ve davaya ilişkin bilgilere yer verilmiştir.