İhtiyaç Nedeniyle Tahliyenin Kanuni Dayanağı
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca, kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu bulunması halinde kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Bunun yanında Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, taşınmazı sonradan edinen yeni malike de belirli şartlarla ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı tanımaktadır.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliyenin Şartları
1. İhtiyacın Varlığı
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacının bulunması gerekir.
Yargıtay kararlarında açıkça belirtildiği üzere:
“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir.”
Bu ilke; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/394, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2019/2702 ve bölge adliye mahkemelerinin çeşitli kararlarında da vurgulanmıştır.
Gerçek, Samimi ve Zorunlu İhtiyaç
Mahkemeler, ihtiyacın gerçekliğini ve samimiyetini somut olayın özelliklerine göre değerlendirir. Keyfi, soyut veya kötü niyetli ihtiyaç iddiaları kabul edilmez. Ayrıca ihtiyaç, yalnız dava tarihinde mevcut olmakla kalmamalı, yargılama boyunca da devam etmelidir.
Örnek olarak:
- kiraya verenin çocuğunun evlenmesi nedeniyle yeni konuta ihtiyaç duyması
- kiraya verenin kendisi için işyeri açmak istemesi
ihtiyaç sebebi olarak ileri sürülebilir.
2. Geçici ve Gelecekteki İhtiyaçların Değerlendirilmesi
Yargıtay, geçici ihtiyaçları veya gerçekleşmesi uzun bir zamana bağlı olan muhtemel ihtiyaçları tahliye sebebi olarak yeterli görmemektedir.
Kararlarda bu husus şu şekilde ifade edilmektedir:
“Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.”
Bu yaklaşım, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/394 ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2013/8273 sayılı kararlarında da benimsenmiştir.
3. Samimiyetin Mahkemece Değerlendirilmesi
İhtiyacın samimi olup olmadığı, mahkemeler tarafından çeşitli olgulara göre değerlendirilir.
Örneğin:
- Davacının askerden dönen ve evlilik hazırlığı yapan oğlu için konut ihtiyacı iddiası, tanık beyanlarıyla desteklendiğinde samimi kabul edilmiştir (Yargıtay 6. HD, 1991/258).
- Buna karşılık davacının halihazırda faal bir işi bulunurken ikinci bir iş yapma isteği, tek başına samimi ihtiyaç olarak değerlendirilmemiştir (Yargıtay 6. HD, 2013/8273).
- Yine davacının ihtiyacına uygun başka boş taşınmazlarının bulunması da samimiyet aleyhine yorumlanabilmektedir (Yargıtay HGK, 2000/1733).
4. Zorunluluk Unsuru
İhtiyacın zorunlu olması, tahliye talebinin keyfi olmamasını ifade eder. Ancak bu zorunluluk mutlak bir çaresizlik anlamına gelmez.
Örneğin kiraya verenin kirada oturuyor olması, konut ihtiyacının varlığı açısından güçlü bir delil olarak kabul edilmektedir (BAM, 2022/2356).
Buna karşılık, büyükşehirlerde ulaşım imkanlarının gelişmiş olması sebebiyle yalnızca konutun işyerine uzak olması, her durumda zorunlu ihtiyaç sayılmamaktadır. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2003/533 sayılı kararında bu yönde değerlendirme yapılmıştır.
İhtiyacın Türü
Konut İhtiyacı
Konut ihtiyacı, kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının barınma amacıyla taşınmaza ihtiyaç duymasıdır.
İşyeri İhtiyacı
İşyeri ihtiyacı ise taşınmazın meslek veya ticari faaliyet amacıyla kullanılmasının gerekli olmasıdır.
Kiralananın İhtiyacı Karşılamaya Uygun Olması
İhtiyaç nedeniyle tahliye talebinde, kiralananın ileri sürülen ihtiyacı karşılamaya elverişli olması gerekir. Örneğin kiraya veren işyeri açmak istediğini ileri sürse de kiralanan taşınmaz işyeri niteliğine uygun değilse, mahkeme bu ihtiyacı tahliye sebebi olarak kabul etmeyebilir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasının Esasları
-Dava Açma Zamanı
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde
Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyulması gerekir. Uygulamada, bir yıllık imzalanan kira sözleşmeleri süresi sonunda devam ettiği takdirde çoğu zaman belirsiz süreli sözleşme olarak değerlendirilmektedir. Buna göre:
- belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her 6 ay bir fesih dönemi kabul edilir
- kiraya veren, sözleşmeyi sona erdirmek istiyorsa bu 6 aylık dönemin bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim göndermelidir
- bildirim süresinde yapılmışsa, fesih döneminin sona ermesinden sonraki 1 ay içinde dava açılmalıdır.
Örnek Hesaplama
30.03.2021 tarihinde başlayan ve 30.03.2022 itibarıyla devam ederek belirsiz süreli hale gelen bir kira sözleşmesinde:
- ilk 6 aylık fesih dönemi: 29.09.2022
- ikinci 6 aylık fesih dönemi: 29.03.2023
Kiraya veren, 29.03.2023 dönemi için tahliye davası açmak istiyorsa, en geç 29.12.2022 tarihine kadar bildirim yapmalıdır. Bildirim süresinde yapılmışsa, dava açma süresi 29.04.2023 tarihine kadar devam eder. Burada özellikle önem taşıyan husus, bildirimin notere veya PTT’ye verildiği tarih değil, kiracıya ulaştığı yani tebliğ edildiği tarihtir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili mahkeme ise kural olarak kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.
İspat Yükü
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat yükü kiraya verene aittir.Mahkemeler bu konuda genellikle şu delilleri değerlendirir:
- tanık beyanları
- nüfus kayıt örnekleri
- evlilik hazırlığına ilişkin deliller
- iş planları ve ticari faaliyet hazırlıkları
- mevcut kullanım durumu ve diğer taşınmazlara ilişkin bilgiler
Tahliye Kararından Sonra Yeniden Kiralama Yasağı
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz bakımından kiraya verenin, taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracı dışında bir üçüncü kişiye kiralaması yasaktır.
Bu yasak, kiralayandan kaynaklanan sebeplerle boşaltılan konut veya çatılı işyerinin, kiralayanın haklı bir sebebi bulunmadıkça boşaltma tarihinden itibaren üç yıl geçmeden başkasına kiraya verilmemesini ifade eder.
Kiraya veren bu yasağa aykırı davranırsa, eski kiracıya karşı son kira yılında ödenmiş olan kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur. Yasağın konusunu oluşturan eylem, kiralananın eski kiracı dışında bir üçüncü kişiye kiraya verilmesidir. Buna karşılık:
- tahliye sonrası taşınmazın boş tutulması
- karşılıksız kullandırılması yeniden kiralama yasağına aykırılık oluşturmaz.
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK 351)
Kiralananı sonradan satın alan yeni malik de, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edebilir. Ancak bunun için
:
- taşınmazın edinilmesinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalı
- bu bildirimi takiben 6 ay sonra dava açılmalı veya
- sözleşme süresinin sonunda dava açılmalıdır Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde düzenlenmiştir.
Birden Fazla Taşınmazın Bulunması
Kiraya verenin başka taşınmazlarının bulunması, ihtiyaç nedeniyle tahliye talebini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak mahkeme, ihtiyacın gerçekten kiralanan taşınmaza yönelik olup olmadığını ayrıca değerlendirir. Özellikle ihtiyaca uygun başka boş taşınmazların bulunması, ihtiyacın samimiyeti yönünden olumsuz değerlendirmeye neden olabilir.
Sık Sorulan Sorular
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hangi şartlarda açılabilir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacının bulunması ve bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ispat yükü kimdedir?
İspat yükü kiraya verendedir. Kiraya veren, ihtiyacın gerçek ve zorunlu olduğunu delillerle ortaya koymalıdır.
Belirli süreli kira sözleşmesinde dava ne zaman açılır?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
Tahliye sonrası kiraya veren taşınmazı yeniden kiraya verebilir mi?
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, kiraya verenin haklı bir sebebi olmadıkça 3 yıl boyunca eski kiracı dışında bir üçüncü kişiye kiraya verilemez.
Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir mi?
Evet. Yeni malik, TBK 351 kapsamında belirli süre ve bildirim şartlarına uymak kaydıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
Sonuç
Konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, davanın kanuni süreler içinde açılması, görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olması ve kiraya verenin ispat yükünü yerine getirmesi gerekir. Ayrıca tahliye sonrasında kiraya veren, kural olarak taşınmazı 3 yıl boyunca başkasına kiraya veremez.
Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları, hem maddi vakıaların değerlendirilmesi hem de sürelerin doğru hesaplanması bakımından dikkat ve teknik hukuki bilgi gerektiren davalardandır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davalarında Hukuki Destek
İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları; ihtiyaç olgusunun ispatı, bildirim sürelerinin hesaplanması, dava açma süresinin kaçırılmaması ve yeniden kiralama yasağının sonuçlarının değerlendirilmesi bakımından teknik bir süreçtir. Bu nedenle sürecin kira hukuku alanında uzman bir avukat tarafından yürütülmesi, olası hak kayıplarının önlenmesi açısından önem taşır.