İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiştir. Bu düzenleme kiraya verene, kira sözleşmesinin süresi dolmadan kiracıyı tahliye ettirme imkânı tanıyan özel bir tahliye sebebidir. Uygulamada en çok kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle gündeme gelir.

Tahliye Davasının Şartları

Geçerli bir kira sözleşmesi:

İlk olarak tahliye davası açabilmek için taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir. Uygulamada çoğunlukla yazılı sözleşme aranır. Yazılı sözleşmenin bulunmadığı durumlarda da kira ilişkisinin varlığının ayrıca ispat edilmesi gerekir.

Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar:

Kiracının, aynı kira yılı içerisinde kira bedelini hiç ödememesi ya da eksik olarak ödemesi nedeniyle kiraya veren tarafından iki defa ihtara maruz kalmış olması gerekir. Buradaki “kira yılı” sözleşmenin başlangıç tarihine göre belirlenir; takvim yılı ile karıştırılmamalıdır. Örneğin sözleşme 1 Eylül 2023’te başladıysa, kira yılı 1 Eylül 2023 – 31 Ağustos 2024 arasıdır. Bu süreç içinde aşağıda sayacağımız yollardan biri kullanılarak kiraya veren tarafından kiracıya yapılacak iki haklı ihtar ile kira yılı sonunda dava açma süresi (kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde) içinde dava açabilir.

İhtarın Haklı İhtar Sayılması:

Gönderilen ihtarların gerçekten kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılmış olması şarttır. Haksız sebeple ya da başka nedenlerle yapılan ihtarlar, tahliye davasına dayanak olmaz. Ayrıca ihtarların kiracının temerrüdünü ortaya koyacak şekilde usulüne uygun düzenlenmesi gerekir.

Süre şartı:

İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir; mahkemece re’sen gözetilir, dolayısıyla mahkemece kendiliğinden süre yönünden ret kararı verilebilir.

Aynı kira Yılı İçinde İhtar Yapılması:

Yapılan ihtarların aynı sözleşmeye ve aynı kira yılına ilişkin olması gerekir. Farklı kira dönemlerinde ya da farklı kira ilişkilerinde yapılan ihtarlar bir araya getirilip tahliye sebebi yapılamaz.

İki Haklı İhtarın Yapılma Şekilleri

Her ne kadar aşağıda ispat kolaylığı açısından belli yöntemler sayılmış ve tavsiye edilmiş ise de haklı ihtar olgusu kanunen düzenlenmiş bir şekil şartına tabi değildir.

...6570 sayılı Kanunun 7. maddesinin ( e ) bendinde ihtar için bir şekil şartı kabul edilmemiştir. Süresinde ödenmeyen kira paralarının hatırlatılması ve istenmesi yeterlidir...

T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 1998/6835 K. 1998/6808 T. 10.9.1998

Noter aracılığıyla ihtar:

Kiraya veren, kira bedelinin ödenmediğini belirterek noter kanalıyla kiracıya ihtarname gönderir. Tebligat tarihinden itibaren ihtar resmiyet kazanır ve ileride tahliye davasında delil olarak kullanılır.

İcra takibi yoluyla ihtar:

Kiraya veren kira alacağını icra dairesinde takip konusu yapabilir. İcra dairesi tarafından kiracıya gönderilen ödeme emri, ihtar yerine geçer. Kiracı borcunu ödemezse hem icra takibi devam eder hem de bu durum haklı ihtar olarak kayıtlara girer.

Mahkeme yoluyla ihtar:

Kiraya veren kira alacağı için dava açtığında, mahkeme yoluyla yapılan tebligatlar da ihtar hükmündedir. Örneğin kira bedelinin tahsili için açılan davada mahkemenin davalı kiracıya gönderdiği dava dilekçesi, ihtar yerine geçebilir.

Uygulamada Önemli Noktalar

• İki ihtarın da geçerli olabilmesi için kiracının kira bedelini zamanında ödememesi şarttır. Kiracı ödemeyi geciktirmişse ama dava açılmadan önce borcu ödemiş olsa dahi, ihtar yine de haklı ihtar sayılır. Aşağıda atıf yapmış olduğumuz Yargıtay içtihadı uyarınca bu durum tahliye davası açılmasına engel mahiyette değildir.

...İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez...

 T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2016/51 K. 2016/5316 T. 20.9.2016

...İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez...

T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2012/4890 K. 2012/8344 T. 04.06.2012

• Tahliye davası açılırken kiraya veren, ihtarları ve tebliğ belgelerini dosyaya sunmak zorundadır. Mahkeme bunları inceleyerek “iki haklı ihtar” şartının gerçekleşip gerçekleşmediğini değerlendirir. Kira bedelinin, haklı ihtarın tebliğinden önce ödenmiş olması gereklidir.

• Kiraya veren ihtar yapmasına rağmen kira bedelini tahsil etmiş olabilir; bu durum ihtarın geçerliliğini etkilemez. Önemli olan kiracının ödeme konusunda temerrüde düşmüş olmasıdır.
• Tahliye davası sadece ihtarların yapıldığı kira yılının sonunda açılabilir. Yani ihtar yapılır yapılmaz hemen dava açılamaz. Bu da kiracının kira süresi boyunca barınma hakkını korumaya yönelik olarak yapılmış bir düzenlemedir.

Sonuç

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiracının kira bedelini ödemekteki kusurlu davranışlarını neticesinde kiraya verene kiracıyı haklı nedenle tahliye imkanı veren bir düzenlemedir. Böylece kiracının sözleşmeye aykırı davranışları tahliye sebebi haline gelir. Ancak bu yolun kullanılabilmesi için ihtarların usulüne uygun yapılması, aynı kira yılına denk gelmesi ve dava açma süresine dikkat edilmesi gerekir. Aksi hâlde kiraya verenin açtığı tahliye davası reddedilecektir.