Kat Malikleri Genel Kurulu
Kat malikleri genel kurulu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ana taşınmazdaki tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ve apartman veya site yönetimine ilişkin kararları alan en yetkili karar organıdır. Kurul; taşınmazın:
- yönetimi
- bakımı
- onarımı
- işletilmesi
- ortak giderlerinin belirlenmesi gibi konularda bağlayıcı kararlar alır.
Kat Malikleri Genel Kurulunun Görev ve Yetkileri
Genel kurulun görev alanı oldukça geniştir ve uygulamada üç ana başlık altında toplanır:
1. Yönetimsel ve İdari Kararlar
- Yönetici ve denetçi seçimi
- Önceki yönetimin ibrası
- İşletme projesinin onaylanması
- Yönetim planı değişikliği
- Yöneticiye yetki verilmesi
2. Mali Kararlar
- Aidat ve avansların belirlenmesi
- Bütçenin kabulü
- Gelir-gider hesaplarının onaylanması
- Gecikme tazminatı oranının belirlenmesi
3. Bakım, Onarım ve Yenilik Kararları
- Dış cephe boya ve mantolama
- Çatı onarımı
- Isı yalıtımı
- Güvenlik sistemi kurulması
4. Önemli Yönetim İşleri
- Ortak alanların kiraya verilmesi
- Reklam alanı kullanımı
- Taşınmaz üzerinde tasarruf işlemleri
Kat Malikleri Genel Kurulu Toplantı Türleri
Olağan Toplantı
Kat malikleri genel kurulu, yılda en az bir kez toplanır. Uygulamada bu toplantı genellikle yılın ilk aylarında yapılır.
Olağanüstü Toplantı
Acil durumlarda: yönetici veya kat maliklerinin üçte biri tarafından toplantı çağrısı yapılabilir.
Toplantı Yeter Sayısı (KMK 29-30)
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre toplantı yeter sayısı iki aşamalı olarak değerlendirilir:
İlk Toplantı
İlk toplantıda kurulun toplanabilmesi için: kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası hazır bulunmalıdır. Bu çift çoğunluk sağlanmadan toplantı yapılamaz.
İkinci Toplantı
İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa:
- en geç 15 gün içinde ikinci toplantı yapılır
- ikinci toplantı, katılan maliklerle yapılabilir.
Ancak karar alınabilmesi için kat maliklerinin en az üçte birinin katılımı aranır.
Karar Yeter Sayısı
Genel kural olarak kararlar: toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile alınır. Ancak bazı kararlar için kanun nitelikli çoğunluk öngörmektedir.
Nitelikli Çoğunluk Gerektiren Kararlar
Yönetici ve Denetçi Seçimi
KMK m.34 ve 41 uyarınca:
- yönetici ve denetçi
- sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir. Bu kural, ikinci toplantıda da geçerlidir.
Ortak Alanlarda Önemli Değişiklikler
KMK m.19 gereğince:
- ortak alanlarda önemli değişiklikler için
- kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu gerekir. Ancak zorunlu ve faydalı işler için bu oran esnetilebilir.
Temliki Tasarruflar ve Önemli İşler
KMK m.45 kapsamında:
- reklam kiralama
- çatı ve dış cephe kullanımı gibi işlemler için oybirliği gereklidir.
Vekalet ile Toplantıya Katılım
Kat malikleri, genel kurula vekil aracılığıyla katılabilir. Yargıtay uygulamasına göre:
- vekaletin yazılı olması zorunlu değildir
- sözlü vekalet de geçerli kabul edilmektedir Bu durum uygulamada esneklik sağlamaktadır.
Genel Kurul Kararlarının Bağlayıcılığı
Genel kurul kararları:
- toplantıya katılanlar
- katılmayanlar
- olumsuz oy verenler dahil olmak üzere tüm kat maliklerini bağlar.
Genel Kurul Kararlarının İptali (KMK 33)
Genel kurul kararlarının:
- kanuna
- yönetim planına
- hakkaniyete aykırı olması halinde, kat malikleri:
1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açabilir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.
Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirme
Yargı içtihatlarında şu hususlar öne çıkmaktadır:
- toplantı ve karar nisapları emredici niteliktedir
- bu kurallara aykırılık, kararın iptaline neden olur
- nitelikli çoğunluk gerektiren konularda basit çoğunluk yeterli değildir
- ikinci toplantıda dahi bazı kararlar için özel nisaplar aranır.
Sonuç
Kat malikleri genel kurulu, kat mülkiyetinin işleyişinde merkezi bir role sahip olup alınan kararlar tüm kat maliklerini bağlar. Bu kararların geçerliliği ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenen toplantı ve karar yeter sayılarına uygunluk şartına bağlıdır. Bu nedenle:
- toplantı usullerine uyulması
- doğru nisapların sağlanması
- kararların hukuka uygun alınması kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır.
Sık Sorulan Sorular
Kat malikleri genel kurulu nedir?
Kat malikleri genel kurulu, apartman veya site yönetimine ilişkin kararları alan en yetkili organdır.
İlk toplantıda yeter sayı nedir?
Kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası gerekir.
İkinci toplantıda kaç kişi yeterlidir?
Katılan maliklerle toplantı yapılabilir ancak karar için en az üçte bir katılım gerekir.
Yönetici seçimi hangi çoğunlukla yapılır?
Sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yapılır.
Genel kurul kararları iptal edilebilir mi?
Evet. Kanuna veya yönetim planına aykırı kararlar için 1 ay içinde iptal davası açılabilir.
Kat Mülkiyeti Süreçlerinde Hukuki Destek
Kat malikleri genel kurulu kararlarına ilişkin uyuşmazlıklar; toplantı usulleri, nisap hesaplamaları ve iptal süreçleri bakımından teknik hukuki değerlendirme gerektirir. Bu nedenle sürecin kat mülkiyeti hukuku alanında uzman bir avukat tarafından yürütülmesi, hak kayıplarının önlenmesi açısından önem taşır.