Ortak Alanların Amacı Dışında Kullanılması ve İşgal Hali

Kat mülkiyeti ilişkisi, yalnızca bağımsız bölümler üzerindeki hakları değil; aynı zamanda ortak alanların kullanımına ilişkin hak ve yükümlülükleri de kapsamaktadır.

Ortak alanlar:

• tüm kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilen
• binanın yapısı gereği birlikte kullanılmak zorunda olan
• hukuken koruma altındaki alanlardır.

Bu alanların kişisel menfaat doğrultusunda işgal edilmesi veya amacı dışında kullanılması, Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından ciddi bir ihlal niteliği taşımaktadır.

Ortak Alanların Amacı Dışında Kullanılması Nedir?

Hukukumuzda ortak alanların amacı dışında kullanılması oldukça geniş kapsamlı değerlendirilir.Bu ihlaller uygulamada çoğunlukla şu şekillerde ortaya çıkmaktadır: Örneklendirmek gerekirse;

• ortak alanlara duvar, pergola veya depo yapılması
• balkon genişletme işlemleri
• bahçe veya otoparkın çitle çevrilmesi
• ortak alanların kişisel kullanım için işgal edilmesi
• sığınak veya kapıcı dairesinin farklı amaçlarla kullanılması
• çatı, bahçe veya otoparkın üçüncü kişilere kiraya verilmesi

Bu tür kullanımlar, diğer kat maliklerinin ortak kullanım hakkını ihlal eder.

Ortak Alanlara İlişkin Yetki ve Karar Organları

Kat Malikleri Kurulu

Kat malikleri kurulu, ortak alanların kullanımına ilişkin en yetkili organdır.Kurul:

• ortak kullanım esaslarını belirler
• aykırılıkları değerlendirir
• gerektiğinde hukuki süreç başlatılmasına karar verir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi gereğince alınan kararlar tüm kat maliklerini bağlar.

Yönetici:

• ortak alan ihlallerini tespit eder
• yazılı ihtar gönderir
• kurul kararlarını uygular
• Kat malikleri Kurulu tarafından yetkilendirilmesi halinde dava açabilir veya dava açılması için yönetim adına bir avukata vekaletname çıkarabilir.

Ortak Alan İşgalinde İlk Aşama: İhtar Süreci

Ortak alanın amacı dışında kullanıldığının tespiti halinde yönetici:

• ilgili kişiye yazılı ihtar gönderir
• aykırılığın giderilmesini ister

Aykırılığın devam etmesi halinde konu kat malikleri kuruluna taşınır. Kurul, çoğunluk kararıyla:

• düzeltme kararı
• hukuki işlem başlatılması kararı
• yaptırım kararı alabilir.

Müdahalenin Men’i ve Eski Hale Getirme Davası

Ortak alan işgallerinde en yaygın başvuru yolu müdahalenin men’i (elatmanın önlenmesi) ve eski hale getirme davasıdır.Bu dava ile:

• işgalin sona erdirilmesi
• ortak alanın projeye uygun hale getirilmesi
• hukuka aykırı yapıların kaldırılması talep edilir.

Bu davayı: her bir kat maliki veya yetkilendirilen yönetici açabilir.

Ecrimisil (İşgal Tazminatı) Talebi

Ortak alanın haksız işgali nedeniyle:

• diğer maliklerin kullanım hakkı engellenmişse
• gelir elde edilmişse ecrimisil (işgal tazminatı) talep edilebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, ecrimisili:

"iyiniyetli olmayan zilyedin geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız olarak alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında ödemek zorunda olduğu tazminat" olarak tanımlamıştır (Yargıtay HGK, 2017/1282 K.).

Cezai Sorumluluk ve Tazminat

Ortak alanlarda hukuka aykırı kullanım sonucu bina zarar görmüşse ruhsata aykırı yapı yapılmışsa kişiler hakkında:

• tazminat sorumluluğu
• imar mevzuatı yaptırımları
• bazı durumlarda ceza sorumluluğu gündeme gelebilir.

Bağımsız Bölümün Satışı (KMK m.25)

Kat maliklerinden biri:

• diğer maliklerin haklarını ağır şekilde ihlal ediyor
• bu davranışlarını sürekli hale getiriyorsa

Diğer kat malikleri, bağımsız bölümün satışını mahkemeden talep edebilir. Bu yaptırım, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki en ağır müdahalelerden biridir.

3091 Sayılı Kanun Kapsamında İşgalin Önlenmesi

Mahkeme süreçlerinin uzun sürmesi nedeniyle uygulamada önemli bir alternatif yol da 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun’dur. Bu yol, hızlı idari koruma sağlamakta olup şartlarının yerine getirilmesi halinde ortak alan işgallerine karşı en hızlı çözümü sağlayan hukuki yoldur.

3091 Sayılı Kanun Başvuru Süreci

Başvuru Süresi

• işgalin öğrenilmesinden itibaren 60 gün içinde
• her halde fiilden itibaren 1 yıl içinde yapılmalıdır.

Başvuru Makamı

• valilik
• veya kaymakamlığa dilekçe ile yapılır.

Dilekçeye:

• tapu kayıtları
• fotoğraflar
• tutanaklar eklenebilir.

İnceleme Süreci

Mülki idare amiri (kaymakam veya vali):

• emniyet veya jandarma aracılığıyla inceleme yapabilir
• keşif gerçekleştirebilir
• işgalin varlığını yerinde inceleme dahil her türlü yol ile araştırır.

Tahliye ve Uygulama

İşgalin haksız olduğu tespit edilirse:

• taşınmazın boşaltılmasına
• işgalin önlenmesine karar verilir. Karar emniyet veya jandarma kuvvetleri aracılığıyla uygulanır.

3091 Sayılı Kanun Kararına Karşı Dava Açılması

İlgililer: idari yargıda iptal davası açabilir. Ancak; dava açılması kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz.

Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirme

Yargı uygulamasında öne çıkan temel ilkeler şunlardır:

• ortak alanlar tüm maliklerin ortak kullanımına aittir
• kişisel işgal hukuka aykırıdır
• eski hale getirme temel yaptırımdır
• ortak alanların üçüncü kişilere tahsisi için gerekli çoğunluk aranır
• ecrimisil talep edilebilir.

Sonuç

Kat mülkiyetinde ortak alanların amacı dışında kullanılması ve işgali, yalnızca komşuluk ilişkilerini değil; mülkiyet hakkını ve ortak yaşam düzenini de doğrudan etkileyen ciddi bir hukuki sorundur.

Bu nedenle:

• ortak alanlar yalnızca kullanım amacına uygun şekilde kullanılmalı
• diğer maliklerin haklarına saygı gösterilmeli
• hukuka aykırı işgaller karşısında gerekli idari ve hukuki yollar kullanılmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Ortak alan işgali nedir?

Ortak kullanım alanlarının bir kişi tarafından özel kullanım amacıyla kapatılması veya kullanılmasıdır.

Ortak alana pergola veya depo yapılabilir mi?

Kat maliklerinin gerekli çoğunluk kararı olmadan yapılamaz.

Ortak alan işgaline karşı ne yapılabilir?

İhtar gönderilebilir, müdahalenin meni davası açılabilir veya 3091 sayılı Kanun kapsamında başvuru yapılabilir.

Ecrimisil talep edilebilir mi?

Evet. Haksız işgal nedeniyle kullanım kaybı oluşmuşsa işgal tazminatı talep edilebilir.

3091 sayılı Kanun nedir?

Taşınmaz işgallerinin hızlı şekilde idari yolla önlenmesini sağlayan özel bir kanundur.

Kat Mülkiyeti ve Ortak Alan Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek

Ortak alanların işgali ve amacı dışında kullanılması nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlıklar; müdahalenin men’i, ecrimisil talepleri ve idari başvuru süreçleri bakımından teknik hukuki değerlendirme gerektirir. Bu nedenle sürecin kat mülkiyeti hukuku alanında uzman bir avukat tarafından yürütülmesi, hak kayıplarının önlenmesi açısından önem taşır.